Nakon stupanja na snagu opsežne reforme poreza na nekretnine (Grundsteuer), mnogi vlasnici stanova i kuća u Njemačkoj suočavaju se s višim poreznim davanjima. Zbog toga se logično nameće pitanje: smiju li najmodavci te dodatne troškove jednostavno prebaciti na svoje stanare?
Odgovor je u načelu da – porez na nekretnine zakonski spada u režijske troškove koji se mogu prebaciti (umlagefähige Betriebskosten), no za to moraju biti ispunjeni strogi ugovorni uvjeti.
Ključ je u ugovoru o najmu: Što mora pisati?
Kako ističu pravni stručnjaci, porez na nekretnine ne može se naplatiti stanaru “automatizmom” ili usmenim dogovorom.
Da bi stanodavac imao pravo prebaciti ovaj trošak na stanara kroz mjesečne režije, u ugovoru o najmu (Mietvertrag) mora stajati jedna od sljedećih stavki:
Izričito naveden porez na nekretnine (Grundsteuer) kao stavka režijskih troškova.
Izravno pozivanje na Uredbu o pogonskim troškovima (Betriebskostenverordnung – BetrKV).
Paušalne, općenite ili nejasne formulacije u ugovoru nisu pravno valjane. Ako u ugovoru porez nije jasno definiran kao dio režija, stanodavac ga je dužan platiti u potpunosti iz vlastitog džepa i ne smije ga naknadno potraživati.
Stanodavci ne smiju samovoljno podizati iznose
Povećanje troškova poreza ne daje stanodavcu pravo na proizvoljno podizanje režija ili dodavanje vlastitih marži.
Samo stvarni troškovi: Prebaciti se može samo onaj iznos za koji je porez stvarno porastao, što mora biti jasno i transparentno obrazloženo u godišnjem obračunu režija.
Fiksne režije (Pauschale): Ako ugovor predviđa fiksni mjesečni paušal za režije, povećanje je moguće samo ako ugovor izričito predviđa klauzulu o prilagodbi paušala u slučaju rasta troškova.
Prava stanara: Imate pravo uvidjeti porezno rješenje!
Stanari nisu dužni slijepo vjerovati obračunu. Svaki stanar u Njemačkoj ima zakonsko pravo na uvid u kompletnu dokumentaciju na temelju koje je obračun napravljen, što uključuje i izravan uvid u službeno porezno rješenje (Grundsteuerbescheid) koje je općina poslala vlasniku.
Kako se porez dijeli ovisno o tipu nekretnine?
Najam cijele kuće: Stanar snosi cjelokupan iznos poreza na nekretninu.
Višestambene zgrade: Ukupni porez na zgradu dijeli se razmjerno na sve stanare, najčešće prema kvadraturi stana (Wohnfläche).
Etažirani stanovi (Eigentumswohnung): Vlasnik stanaru može prebaciti samo onaj dio poreza koji otpada točno na njegov udio u zgradi.
Uredba kojom je porez na nekretnine ostao stavka koja se može prebaciti na stanare ostaje na snazi i nakon reforme – pod uvjetom da je vaš ugovor o najmu pravno ispravno sastavljen.
Fenix-magazin/IK
